Kvartirani qanday xavfsiz sotib olish yoki sotish mumkin?

Xaridor kalit topshirilganda yoki narx toʻliq toʻlanganda emas, huquqning oʻtishi davlat roʻyxatidan oʻtkazilganda mulkdor boʻladi. Bu Fuqarolik kodeksining 185-moddasi va 481-moddadagi maxsus qoidadan kelib chiqadi.

Ha. Turar joy, kvartira yoki uning bir qismini sotish shartnomasi notarial tasdiqlanishi va davlat roʻyxatidan oʻtkazilishi kerak. Sotilgandan keyin ham uy-joydan foydalanish huquqini saqlaydigan shaxslar va ularning huquqi shartnomada 488-moddaga muvofiq koʻrsatiladi.

Sotish mumkin, ammo boshqa ulushdorlar shu narx va shu shartlarda ulushni birinchi boʻlib sotib olish huquqiga ega. Ularni yozma ravishda xabardor qilib, bir oy kutish kerak. Bu qoida buzilsa, ulushdor uch oy ichida xaridorning huquqlarini oʻziga oʻtkazishni suddan talab qilishi mumkin. Bu 224-moddada belgilangan.

Kamida oʻttiz olti kalendar oy mulkda boʻlgan turar joyni sotishdan olingan daromad soliqdan ozod. Muddat qisqa boʻlsa, imtiyoz qoʻllanmaydi; rezident daromadiga odatda oʻn ikki foiz stavka tatbiq etiladi. Qoidalar Soliq kodeksining 378 va 381-moddalarida bor.

Koʻchmas mulkka boʻlgan huquqlar davlat reyestridan yangi koʻchirma oling. Undagi manzil, kadastr raqami, maydon, foydalanish maqsadi, mulkdor va ulushlarni haqiqiy kvartira bilan solishtiring. Roʻyxatdan oʻtkazish toʻgʻrisidagi qonunning 28 va 29-moddalariga koʻra, arizachining shaxsi aniqlangach reyestr maʼlumoti beriladi. Eski kadastr hujjatining suratiga ishonmang: u berilganidan keyin ipoteka, xatlov yoki taqiq paydo boʻlgan boʻlishi mumkin.

Sotuvchi mulk huquqini qaysi hujjat asosida olganini tekshiring. Bu oldingi shartnoma, meros, hadya, sud qarori yoki xususiylashtirish hujjati boʻlishi mumkin. Vakil qatnashsa, ishonchnomadagi vakolat va uning muddatini tekshiring. Kvartira nikoh davrida olingan va umumiy mulk boʻlsa, ikkinchi turmush oʻrtogʻining notarial roziligi zarur. Rozilik olinmasa, turmush oʻrtogʻi bitim haqida bilgan yoki bilishi kerak boʻlgan kundan boshlab bir yil ichida uni haqiqiy emas deb topishni soʻrashi mumkin. Bu qoida Oila kodeksining 24-moddasida bor.

Kvartirada kim roʻyxatda turganini va sotilgandan keyin kim undan foydalanish huquqini saqlab qolishini alohida aniqlang. Voyaga yetmagan shaxs, xususiylashtirishdan voz kechgan shaxs yoki boshqa foydalanuvchi xaridor mulkdor sifatida roʻyxatdan oʻtgach ham nizoga sabab boʻlishi mumkin. Notarial tizim roʻyxatdagi shaxslar haqida maʼlumot oladi. Shunga qaramay, ularni roʻyxatdan chiqarish majburiyati va muddatini shartnomaga kiriting.

Notariusning elektron tekshiruvi soliq, kommunal xizmat va elektr energiyasi qarzi, tasarruf etish taqiqi hamda xatlovni qamrab oladi. Qarzdorlik yoki cheklov topilsa, avval uni bartaraf etish kerak. Tartib notarial nizomning 5–7-bandlarida berilgan. Imzolashdan oldin qayta tekshiruv natijasini tasdiqlang.

Sotuvchi kvartirani topshirish dalolatnomasi yoki boshqa topshirish hujjati asosida berishi kerak. Dalolatnomani imzolash sotuvchining yashirin nuqsonlar uchun javobgarligini bekor qilmaydi. Bu 486-moddada koʻrsatilgan. Xaridor kvartirani kelishilmagan uchinchi shaxs huquqlarisiz olishga haqli. Agar bunday huquq aniqlansa va xaridor u haqida bilmagan boʻlsa, narxni kamaytirishni yoki shartnomani bekor qilib, zararni undirishni talab qilishi mumkin.

Narxni bir hisobdan boshqasiga oʻtkazish xavfsizroq. Toʻlov maqsadida shartnomaning sanasi va raqami hamda kadastr raqamini koʻrsating. Tekshiruv tugaguncha katta boʻnak bermang. Akkreditiv, notarius depoziti yoki boshqa shartli bank vositasi ishlatilsa, yozma shartlarni oldindan oling. Ularda pul qaysi hujjatdan keyin berilishi, bitim amalga oshmasa qanday qaytarilishi va komissiyani kim toʻlashi koʻrsatilishi kerak.

Toshkent, Nukus va viloyat markazlaridagi kvartirani boshqa shaxsga oʻtkazish shartnomasini notarial tasdiqlash boji bir `440 000`, boshqa aholi punktlarida esa `440 000`ning ellik foizi. Mulk er-xotin, ota-ona, farzand, nabira, buva, buvi, aka, uka, opa yoki singilga oʻtkazilsa, stavka yana ellik foiz kamayadi. Stavkalar Davlat boji toʻgʻrisidagi qonun ilovasida bor.

Barcha xarajatni faqat xaridor yoki faqat sotuvchi toʻlashi kerak degan umumiy qoida yoʻq. Boj, bank komissiyasi, baholash va qoʻshimcha notarial xizmatlarni kim toʻlashini yozma ravishda belgilang. Shartnoma loyihasini taraflar oʻzi tayyorlagan boʻlsa, haq olinayotgan texnik xizmatlar amalda koʻrsatilganini alohida tekshiring.

Ulushni sotishdan oldin uning reyestrdagi miqdorini aniqlang. Soʻng boshqa ulushdorlarga shu narx va barcha muhim shartlar koʻrsatilgan yozma taklif yuboring. Xabarda yuqori narx koʻrsatib, keyin ulushni begona shaxsga yashirincha arzonroq sotish mumkin emas. Xabar yetkazilganini va bir oylik muddat oʻtganini tasdiqlovchi dalilni saqlang.

Qarindoshlar oʻrtasidagi oldi-sotdi ham odatiy oldi-sotdi hisoblanadi: sotuvchi kvartirani beradi, xaridor esa uning narxini toʻlaydi. Soliq oqibatlari mulkka egalik muddati va daromadga bogʻliq. Sanab oʻtilgan yaqin qarindoshlar uchun notarial boj kamayadi, lekin qarindoshlik sotuv daromadiga umumiy soliq imtiyozini bermaydi. Hadya esa boshqa turdagi shartnoma. Yaqin qarindoshlar oʻrtasida koʻchmas mulkni hadya qilish imtiyozli, yaqin qarindosh boʻlmagan shaxsdan olingan hadya esa 378-moddaning 11-bandi boʻyicha ozod etilmaydi.

Uy-joy oʻttiz olti oy toʻlmasidan sotilsa, sotib olish shartnomasi va toʻlov hujjatlarini saqlang: ular soliqqa tortiladigan daromadni aniqlash uchun kerak. Manbada soliq ushlanmagan daromad deklaratsiyasi keyingi yilning 1-apreligacha 397-modda boʻyicha beriladi, soliq esa 1-iyungacha 398-modda boʻyicha toʻlanadi. Norezident uchun alohida ushlab qolish qoidalarini notariusgacha tekshiring.

2026-yil 1-yanvardan quruvchi ulushdorning pulini faqat eskrou hisobvaragʻi orqali jalb qilishi mumkin. Buning uchun ulushli qurilish shartnomasi notarial tasdiqlangan va davlat roʻyxatidan oʻtgan boʻlishi kerak. Loyiha elektron platformaga joylashtiriladi. Unda qurilish ruxsati, quruvchining reytingi, oldingi loyihalari va topshirish muddati tekshiriladi. Platformada boʻlmagan loyiha boʻyicha shartnoma tasdiqlanmasligi va roʻyxatdan oʻtmasligi kerak. Bu qoidalar PF-11-son Farmonda belgilangan.

Eskroudagi pul belgilangan shartlar bajarilguncha quruvchiga berilmaydi. Qurilish muddatini faqat ulushdorning roziligi bilan uzaytirish mumkin va bu qoʻshimcha bitimda rasmiylashtiriladi. Obyektni foydalanishga topshirish loyiha hujjatlaridagi muddatdan olti oydan ortiq kechiksa, ulushdor shartnomadan bir tomonlama voz kechib, eskroudagi pulini qaytarishi mumkin. Majburiy shaklni chetlab oʻtish uchun “investitsiya”, “dastlabki shartnoma” yoki “bron” deb nomlangan hujjatni imzolamang.

Nuqson topilsa, sana, foto va kamchiliklar roʻyxati bilan dalolatnoma tuzing. Taʼmirlash, xarajatni qoplash, narxni kamaytirish yoki boshqa himoya usulini yozma talab qiling. Isteʼmolchi munosabatida qonun bepul bartaraf etish, xarajatni qoplash, narxni kamaytirish yoki zarar bilan bekor qilishni talab qilishga imkon beradi. Shartnomada uzunroq muddat boʻlmasa, koʻchmas mulk nuqsoni boʻyicha talab odatda ikki yil ichida qoʻyiladi. Bu Isteʼmolchilar huquqlarini himoya qilish toʻgʻrisidagi qonunning 13-moddasida bor.

Vakolatsiz shaxsga pul bermang va dastlabki bitim tuzmang. Yangi yozuv, huquq oʻtish hujjati va zarur boʻlsa ishonchnomani soʻrang. “Reyestr hali yangilanmadi” degan izoh sotuvchining roʻyxatdan oʻtgan huquqini almashtirmaydi.

Kreditor yoki xatlov tashabbuskori bilan qarzni yopish va yozuvni olib tashlash tartibini yozma ravishda kelishib oling. Taqiq amal qilayotgan paytda notarius bitimni tasdiqlamasligi kerak. Sotuvchiga hech qanday nazoratsiz “yopish uchun” pul berish ham kvartiradan, ham puldan ayrilish xavfini tugʻdiradi.

Faqat roʻyxatni emas, bolaning mulk ulushini ham tekshiring. Bolaga ulush tegishli boʻlsa, vasiylik va homiylik organi qatnashadigan maxsus tartib kerak. Ulushi boʻlmasa, roʻyxatdan chiqarish va boʻsh kvartira topshirish muddatini shartnomada yozing.

Ishonchnomaning haqiqiyligi, sotish va pul olish vakolati, muddati va bekor qilinmaganini notarius orqali tekshiring. Imkon boʻlsa mulkdor bilan bogʻlaning. Matnda narxni olish vakolati boʻlmasa, imzolash va hisob-kitob vakolatlarini aralashtirmang.

Narx va barcha muhim shartlar yozilgan xabar yetkazilganini tasdiqlang. Bir oylik muddatdan keyin ulushni uchinchi shaxsga taklifdagidan arzonroq yoki qulayroq shartda sotmang; shart oʻzgarsa, yangi xabar yuboring.

Buzilishni qayd eting, sotuvchiga yozma talab yuboring va holatni dalilsiz oʻzgartirib yubormang. Nuqsonga qarab bartaraf etish, narxni kamaytirish, zarar yoki shartnomani bekor qilish talab etiladi. Aniq muddat shartnoma va nuqson xususiyatiga bogʻliq.

Qoʻshimcha bitimni avtomatik imzolamang. Shartnoma muddatini loyiha hujjati bilan solishtiring, eskrou banki maʼlumotini va yozma sababni soʻrang. Olti oydan ortiq kechikishda bir tomonlama voz kechish va pulni qaytarish huquqini baholang.

Notarial shartnoma, toʻlov va roʻyxatga murojaat dalillarini yigʻing. Taraflardan biri boʻyin tovlasa, sud huquq oʻtishini roʻyxatdan oʻtkazish haqida qaror chiqarishi, aybdor esa zararni qoplashi mumkin. Bu 481-moddada belgilangan.

Sahifa jismoniy shaxsning shaxsiy uy-joy bitimi uchun. Kvartira kompaniyaga tegishli, tadbirkorlikda ishlatilgan yoki sotuvchi norezident boʻlsa, soliq va korporativ tekshiruv boshqacha boʻladi.