Как безопасно купить или продать квартиру?

Покупатель становится собственником не при передаче ключей и не при полной оплате, а после государственной регистрации перехода права. Это следует из статьи 185 Гражданского кодекса и специального правила статьи 481.

Да. Договор продажи жилого дома, квартиры или их части подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В договоре также нужно указать лиц, которые сохраняют право пользования жильём после продажи, и характер этого права по статье 488.

Продать долю можно, но у остальных участников долевой собственности есть преимущественное право купить её по той же цене и на тех же условиях. Их нужно письменно уведомить и подождать один месяц. Если это правило нарушено, совладелец вправе в течение трёх месяцев потребовать перевести на него права покупателя по статье 224.

Доход от продажи жилого помещения, которое находилось в собственности не менее тридцати шести календарных месяцев, освобождён от налогообложения. Если срок меньше, льгота не действует; ставка для дохода резидента обычно составляет двенадцать процентов. Правила закреплены в статьях 378 и 381 Налогового кодекса.

Получите свежую выписку из государственного реестра прав на недвижимость. Сверьте адрес, кадастровый номер, площадь, назначение, собственника и доли с фактической квартирой. По статьям 28 и 29 закона о регистрации сведения реестра предоставляют после идентификации заявителя. Не полагайтесь на фотографию старого кадастрового документа: после его выдачи могли появиться ипотека, арест или запрет.

Попросите документ, на основании которого продавец получил право: прежний договор, свидетельство о наследстве, договор дарения, решение суда или документ о приватизации. Проверьте полномочия представителя и срок доверенности. Если квартира приобретена в браке и считается общей собственностью, продавцу нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Без такого согласия супруг вправе в течение года потребовать признать сделку недействительной. Срок считают с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о сделке, согласно статье 24 Семейного кодекса.

Отдельно выясните, кто зарегистрирован в квартире и кто сохранит право пользоваться ею после продажи. Несовершеннолетний, лицо, отказавшееся от приватизации, наниматель или другой пользователь может стать участником спора даже после регистрации покупателя. Нотариальная система получает сведения о зарегистрированных лицах по кадастровому номеру. Тем не менее покупателю стоит прямо включить в договор обязательство снять этих лиц с регистрации и указать срок.

Электронная проверка нотариуса охватывает налоговую и коммунальную задолженность, электричество, запрет отчуждения и арест. При долге или ограничении заявителю предлагают сначала погасить его либо снять запрет. Порядок описан в пунктах 5–7 нотариального положения. Получите подтверждение повторной проверки перед подписанием.

Продавец должен передать недвижимость по передаточному акту или другому документу. Подписание акта не освобождает продавца от ответственности за скрытые недостатки по статье 486. Покупатель вправе получить квартиру без прав третьих лиц, о которых стороны не договорились. Если такие права обнаружатся и покупатель не знал о них, он может потребовать уменьшить цену либо расторгнуть договор и возместить убытки.

Безопаснее перечислять деньги со счёта на счёт и указывать в назначении платежа номер и дату договора, а также кадастровый номер. Крупный аванс до проверки повышает риск. Если стороны используют аккредитив, депозит нотариуса или другой условный банковский инструмент, заранее получите письменные условия. В них должно быть указано, кто и после предъявления какого документа раскрывает платёж, как вернут деньги при отказе нотариуса и кто оплачивает комиссию.

Государственная пошлина за нотариальное удостоверение отчуждения квартиры в Ташкенте, Нукусе и областных центрах составляет один `440 000`, в других населённых пунктах — пятьдесят процентов `440 000`. При отчуждении супругу, родителям, детям, внукам, бабушке, дедушке, брату или сестре ставка уменьшается на пятьдесят процентов. Ставки приведены в приложении к Закону о государственной пошлине.

Закон не устанавливает общего правила, по которому все расходы всегда несёт только покупатель или только продавец. Сторонам следует заранее записать, кто оплачивает пошлину, банковскую комиссию, оценку и дополнительные нотариальные услуги. Если стороны сами подготовили договор, отдельно уточните, какие технические услуги нотариуса действительно оказываются и подлежат оплате.

Перед продажей доли уточните её размер в реестре. Затем письменно предложите другим совладельцам купить долю по той же цене и на тех же условиях. Нельзя указать в уведомлении высокую цену, а потом без нового уведомления продать долю постороннему дешевле: условия преимущественного права изменятся. Сохраните доказательство доставки уведомления и окончания месячного срока.

Сделка между родственниками всё равно остаётся куплей-продажей: продавец передаёт квартиру, а покупатель платит установленную цену. Налоговые последствия зависят от срока владения и полученного дохода. Для перечисленных близких родственников нотариальная пошлина ниже, но общего освобождения от налога при продаже родство не даёт. Дарение — это другой вид договора. Льгота при дарении недвижимости действует между близкими родственниками, а подарок от лица, которое не относится к близким родственникам, исключён из освобождения пунктом 11 статьи 378.

Если жильё продано до истечения тридцати шести месяцев владения, сохраните договор приобретения и платёжные документы: они нужны для определения облагаемого дохода. Декларация о доходе, с которого налог не удержан у источника, подаётся до 1 апреля следующего года по статье 397, а налог уплачивается до 1 июня по статье 398. Для нерезидента действуют отдельные правила удержания, которые надо проверить до нотариуса.

С 1 января 2026 года застройщик может привлекать деньги дольщика только через эскроу-счёт и на основании нотариально удостоверенного и зарегистрированного договора долевого участия. Проект должен быть размещён на электронной платформе. Там можно проверить разрешение на строительство, рейтинг застройщика, его предыдущие проекты и сроки. Договор по проекту, которого нет на платформе, не должны удостоверять и регистрировать. Эти правила введены Указом Президента № УП-11.

Деньги с эскроу-счёта не передают застройщику, пока не выполнены установленные условия. Продлить срок строительства можно только с согласия дольщика, оформив дополнительное соглашение. Если объект введён в эксплуатацию более чем на шесть месяцев позже срока из проектной документации, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и вернуть деньги с эскроу. Убедитесь, что обязательную форму договора не пытаются обойти, называя документ «инвестиционным договором», «предварительным договором» или «бронированием».

При недостатках составьте акт с фото, датой и перечнем дефектов, направьте требование о ремонте, уменьшении цены либо ином способе защиты. Для потребительских отношений закон позволяет требовать безвозмездного устранения, возмещения расходов, снижения цены или расторжения с убытками. Для недвижимости, если договор не установил больший срок, требования по дефектам обычно возможны в пределах двух лет по статье 13 Закона о защите прав потребителей.

Не передавайте деньги и не подписывайте предварительное соглашение с лицом без полномочий. Попросите актуальную запись, документ перехода и при необходимости доверенность. Объяснение «реестр ещё не обновился» не заменяет зарегистрированное право продавца.

Письменно согласуйте с кредитором или инициатором ареста порядок погашения долга и снятия записи. Пока запрет действует, нотариус не должен удостоверять отчуждение. Если просто передать продавцу деньги «на закрытие» без контроля, можно остаться и без квартиры, и без денег.

Уточните не только регистрацию, но и собственность ребёнка. Если ему принадлежит доля, потребуется специальный порядок с участием органа опеки. Если доли нет, закрепите срок снятия с регистрации и передачи свободной квартиры; не считайте регистрацию безразличной.

Проверьте доверенность у нотариуса, полномочие именно на продажу и получение денег, срок и отсутствие отмены. По возможности свяжитесь с собственником. Разделите полномочия на подписание и расчёт, если текст доверенности не разрешает получение цены.

Сохраните доказательство письменного уведомления с ценой и всеми существенными условиями. После месячного срока долю можно продать третьему лицу не дешевле и не выгоднее предложенного; любое изменение требует нового уведомления.

Зафиксируйте нарушение, направьте продавцу письменное требование и не ремонтируйте спорный дефект без доказательств его состояния. В зависимости от нарушения требуйте устранения, уменьшения цены, убытков или расторжения. Срок и способ защиты зависят от договора и характера недостатка.

Не подписывайте дополнительное соглашение автоматически. Сопоставьте договор со сроком в проектной документации, запросите сведения эскроу-банка и письменное обоснование. При просрочке более шести месяцев оцените односторонний отказ и возврат средств.

Соберите нотариальный договор, доказательства оплаты и обращения на регистрацию. Если одна сторона уклоняется, суд может принять решение о регистрации перехода, а виновная сторона отвечает за убытки по статье 481.

Страница рассчитана на личную покупку или продажу физическим лицом. Если квартира принадлежит компании, используется в предпринимательстве или сделка облагается по правилам нерезидента, налоговая и корпоративная проверка будет иной.