Завещание или дарственная: что выбрать

При дарении недвижимости право собственности возникает после государственной регистрации. Для такой сделки обязательны и нотариальное удостоверение, и регистрация. Само завещание собственника не меняет: при установленных законом условиях право наследника возникает со времени открытия наследства. До этого завещатель остаётся собственником и может распоряжаться имуществом.

Завещание можно отменять и менять в любое время. С уже исполненным дарением иначе: одного изменения отношений или желания вернуть квартиру недостаточно. Закон предусматривает специальные основания отмены, а спор о действительности самой сделки рассматривается отдельно.

Завещатель вправе назначить наследником выбранное лицо, но сохраняется обязательная доля. Её получают несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, а также нетрудоспособные супруг и родители, включая указанные в норме случаи усыновления: не менее половины законной доли каждого. Это не половина всей квартиры для любого родственника.

При завещании собственник не передаёт жильё при жизни: распоряжение действует на случай смерти. После дарения положение дарителя меняется, а дальнейшее проживание требует проверки договора и самостоятельных жилищных прав. Нельзя обещать ни автоматическое пожизненное проживание, ни немедленное выселение: права проживающих и их спор с собственником имеют отдельное регулирование.

Дарственная — бытовое название договора дарения. По нему даритель безвозмездно передаёт имущество, а не получает встречную цену или обязанность содержать его. Поэтому устное обещание родственника «буду ухаживать» нельзя считать равнозначной заменой отдельному юридически оформленному обязательству.

Если в обмен на жильё ожидаются содержание, питание, уход или регулярные выплаты, нужно выбрать другую юридическую конструкцию. Гражданский кодекс предусматривает ренту и пожизненное содержание. Не подписывайте обычный безусловный договор дарения в расчёте на обязанности, которых в нём нет и которые не соответствуют безвозмездному характеру дарения.

Завещание позволяет назначить наследником родственника или постороннего, распорядиться всем имуществом либо его частью, в том числе тем, которое появится позже. При этом завещание совершается лично: доверенность ребёнку или другому представителю для этого не подходит. Наследник не получает право запрещать собственнику продавать квартиру только потому, что указан в завещании.

Перед передачей общего жилья учитывайте права супруга. Для распоряжения общей недвижимостью, оформленной на одного супруга, нужно нотариальное согласие другого. Личную квартиру и долю в общей квартире нельзя описывать как один и тот же объект наследства: при наследовании сначала нужно определить, какое имущество принадлежало умершему.

Залог также не исчезает от семейной сделки. Подарить ипотечное имущество можно с согласия ипотекодержателя, если договор ипотеки не предусматривает иное. Завещать заложенное имущество разрешено, но это не освобождает имущество от обременения. Для получателя важно проверить не только родство, но и запись о залоге, ограничения отчуждения и документы собственника.

Нотариус при удостоверении отчуждения проверяет принадлежность имущества, запрещение отчуждения и арест. Для такой сделки нужны документы о собственности. Дарение совместного имущества также требует согласия участников в установленном порядке; в отношении приватизированного жилья отдельно проверяются права лиц, участвовавших в приватизации или давших на неё согласие.

Для удостоверения завещания закон, напротив, не требует доказательств собственности. Это позволяет распорядиться и будущим имуществом. Но сведения о квартире всё равно полезны для понятного описания: ошибка в объекте или неясное указание доли осложняют последующее оформление наследства.

Завещание составляют письменно, указывая место и время. Обычно его подписывает сам завещатель. При болезни, физических недостатках или неграмотности документ может подписать другое лицо, но только с соблюдением специальных условий. Вместо завещателя не могут подписывать нотариус, заинтересованный наследник и перечисленные законом близкие ему лица, недееспособные, неграмотные или неспособные прочитать текст лица, а также ранее судимые за лжесвидетельство.

Текст, записанный нотариусом со слов завещателя, до подписания должен быть полностью прочитан. Если человек не может прочитать его сам, нотариус оглашает текст и делает соответствующую запись. Тайна составления, содержания, изменения и отмены завещания охраняется до открытия наследства.

Свидетельство о праве на наследство обычно выдают после шести месяцев со дня открытия наследства. Закон допускает более раннюю выдачу, если нотариус располагает данными об отсутствии иных наследников соответствующего имущества. Не превращайте срок выдачи свидетельства в универсальное утверждение, что после его истечения наследство автоматически потеряно.

БРВ — базовая расчётная величина, сейчас 440 000 сум. Перечень для уменьшения пошлины включает супруга, своих родителей и родителей супруга, детей и их супругов, внуков, бабушек, дедушек, братьев и сестёр собственника. Он дан в примечании к ставке; нельзя автоматически переносить его в налоговое правило о близком родстве.

Дополнительные нотариальные действия оплачиваются отдельно. В действующем тарифе за разъяснение при отчуждении недвижимости предусмотрено до 15% БРВ, за проект такого договора — до 30%, за проверку запрета или ареста — до 15% за объект, за указанную в тарифе проверку задолженности — до 10% за нотариальное действие. Это предельные ставки отдельных услуг, а не ещё одна государственная пошлина. Для самостоятельно изготовленного проекта сделки действует освобождение по закону.

Для завещания как прочей сделки тариф предусматривает подготовку проекта до 20% БРВ и разъяснение до 5%; по наследственному делу разъяснение — до 20%, подготовка свидетельства — до 100% БРВ. Это также максимумы дополнительных действий, которые проверяются отдельно от пошлины и с учётом применимых освобождений.

По наследственному свидетельству предусмотрено специальное освобождение для лица, которое проживало совместно с наследодателем, было зарегистрировано по месту постоянного проживания на день его смерти и продолжает жить в этом доме или квартире. Нужны все названные условия, а не только родство; это одна из нотариальных льгот.

Налог и нотариальная пошлина — это разные платежи. Налоговый кодекс освобождает доходы от физических лиц, полученные по наследству, в дар или безвозмездно. Однако из этого освобождения есть исключения, в том числе для недвижимости, передаваемой между лицами, которые не являются близкими родственниками. Поэтому утверждение «по завещанию или дарственной налога никогда нет» неверно. Нужно проверить вид имущества, родство, статус получателя и применимую льготу.

Если доход облагается у получателя-резидента по декларации, общая ставка составляет 12% налоговой базы. Например, при уже определённой облагаемой базе 100 000 000 сум расчёт равен 100 000 000 × 0,12 = 12 000 000 сум; это пример арифметики, а не оценка конкретной квартиры. Декларация подаётся до 1 апреля следующего года, налог по ней уплачивается до 1 июня.

Сначала установите, сохранилось ли самостоятельное право пользования жильём и что предусмотрено соглашением. Закон отдельно регулирует права членов семьи и проживающих, а спор о пользовании разрешается судом. Для проверки нужны договор дарения, документы о вселении, регистрации и приватизации; прежнее владение квартирой само по себе не заменяет такого анализа.

После регистрации получатель становится собственником, поэтому передача меняет принадлежность имущества, а не создаёт защиту от его кредиторов. Последствия взыскания нужно оценивать по его долгам и ограничениям: момент перехода права уже наступил. Нельзя рассчитывать вернуть квартиру одной фразой «это был подарок», если законного основания отмены нет.

Обычная ссора не равна предусмотренному законом основанию. Судебная отмена дарения возможна, в частности, при умышленном преступлении одаряемого против жизни или здоровья дарителя, его семьи или близких родственников, либо угрозе безвозвратной утраты вещи с большой неимущественной ценностью; есть также основание, связанное с неплатёжеспособностью. Право отменить дарение, если даритель переживёт одаряемого, должно быть предусмотрено договором.

Закон допускает отказ от исполнения договора, содержащего обещание будущего дарения, если после его заключения имущественное положение дарителя существенно ухудшилось. Это правило о ещё не исполненном обещании. Оно не означает автоматической отмены уже зарегистрированного перехода квартиры.

Условие о передаче дара после смерти дарителя ничтожно; к такой передаче применяются правила о наследовании. Если цель — сохранить имущество за собой при жизни, нужно оформлять соответствующее наследственное распоряжение. Название «дарственная» не позволяет обойти правила завещания и обязательной доли.

При отсутствии необходимого нотариального согласия супруг вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней. Сохраните документы о приобретении жилья и сведения о моменте обнаружения сделки. Этот специальный срок нельзя заменять общим сроком для всех гражданских требований.

Болезнь сама по себе не означает недействительность. Значение имеет, мог ли человек в момент сделки понимать свои действия и руководить ими. В споре потребуются доказательства состояния именно в этот период, а не только диагноз или несогласие родственников с выбором наследника.

Позднее завещание отменяет прежнее полностью или в противоречащей части. Если затем отменено позднее, прежнее автоматически не восстанавливается. Проверяйте все распоряжения и сведения об их отмене у нотариуса, а не только найденную дома копию.

Оспаривание завещания может основываться на нарушении формы, порядка составления, подписания или удостоверения, а также общих основаниях недействительности сделок. Обратиться может лицо, для которого недействительность имеет имущественные последствия. Иск об обязательной доле и требование отменить всё завещание — разные способы защиты; сначала определите, какое право нарушено.

Для дарения проверяются, в частности, дееспособность и состояние дарителя, свободное волеизъявление, форма и необходимые согласия. Обман, насилие или угроза требуют доказательств; если дарение прикрывало другую сделку, применяются правила о притворной сделке. Соберите договор, нотариальные сведения, документы о праве, переписку и медицинские документы, когда спор связан с состоянием человека.

Общий срок исковой давности — три года, а его течение обычно начинается, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении. Для конкретного основания могут действовать специальные правила, как в случае отсутствия согласия супруга. Поэтому нельзя одинаково отсчитывать любой спор от даты подарка, смерти или выдачи свидетельства.

Для дальнейшего оформления имущества после смерти есть отдельная статья о наследстве. Если спор уже требует судебной защиты, материал о подаче иска объясняет выбор суда, приложения и обжалование; спор о проживании разобран в статье о выписке из квартиры.